台灣房市冷 前進東京當房東

紅色子房專文，刊登於好房HouseFun 雜誌 2015年 1、2月聯刊號

甫結束的CCIM不動產投資師協會年度論壇，與會專家對於政府持續壓抑房市、製造貧富對立的政策措施搖頭，紛紛建議將資金投資海外。紅色子房身為CCIM市場研究發展委員會主委，主導CCIM專家問卷調查，統計結果顯示土地、旅館、海外投資為2015年的投資首選。

而講到海外投資，票選第一名的國家，竟然是日本。

「日本許多年輕人被泡沫經濟嚇到過，不敢買房子，但願意租房子並享受生活樂趣，這就是台灣人買房穩定收租的機會。」長期在日本發展，紅色子房CCIM不動產投資師同學L社長，告訴我他的觀察。加上台灣人對於日本旅遊的嚮往，以及日本地產投資的興趣，一直是無可救藥的迷戀。

光從日幣匯率變化卻帶動相同投資買房熱潮，就可以看出端倪。日幣漲的時候，許多人喊著「快把錢拿去投資日本地產，高投報又穩定保值。」；日幣跌的時候，許多人喊者「快把錢拿去投資日本地產，趁日幣便宜危機入市。」參考某房仲業者資料，該集團進軍東京五年以來，累計總成交量已逾千件，總銷金額逾700億日圓，相當於將近200億台幣，顯示前往東京購屋置產已成為國人海外投資的主要標的。

回想當年1989年到1992年，日經指數從38957點跌到14000點，造成大量帳面資產化為烏有，也開啟了日本泡沫經濟的序幕。但是掐指算算，泡沫至今也超過二十多年了。

超過二十年的生聚教訓，日本長期做為一個先進國家，加上嚴謹而團結的民族性，儘管偶爾遭逢災變，但是這幾年在「安倍經濟學」的貨幣寬鬆政策及經濟刺激手段下，向市場注入大量資金，促成通貨膨脹、日元貶值、促進出口、物價成長，連帶企業與民眾收入成長，讓日本經濟出現轉機。而根據日本國土交通省的最新研究報告，東京地價也已經止跌反彈，出現上漲的曙光。

紅色子房一直強調，房價是由「建物價值」與「土地價值」組成。一般來說，建物價值是會隨時間折舊的，只有土地價值才會有漲跌。所以說，房價成長的動力在自於土地。如果地價已經開始反彈，表示以往投資日本房市，除了租金穩定以外老覺得「房價不動如山」的魔咒，似乎已出現破除的跡象。

在台灣，大家熟悉的不動產投資，就是跟著捷運等大型公共建設走。等大型建設完成，土地價值上漲，房價自然也跟著上漲。

隨著迎接東京2020奧運，整個東京市將逐步一步改頭換面，觀察東京房市，目前眾多公共建設題材已經開始發酵。奧運對房地產發展最近的例子，就是中國北京2008奧運前的房地產市場實績。當年隨著奧運的逼近，北京房價從2003年起一路上漲，根據北京市統計局的調查，2007年末北京的房價已經比2003年的房價多出整整一倍。所以同樣的「奧運題材」，會不會也出現在2020東京房地產呢？日本東京房地產，會不會像中國北京奧運前，出現一波逐年成長的動能呢？在台灣，光是個「桃園航空城」計劃就可以讓桃園地價翻兩倍，在東京有更國際化的「奧運建設」及預期觀光就業人潮，對於房地產來說，這不就是更大的利多嗎？

看到奧運題材的不只台灣人，2014一年內大量外國資金湧入日本房市，創2008年次貸風暴後最高紀錄。包含中國上海復星集團以68億日圓併購日本IDERA CAPITAL MANAGEMENT不動產投資公司及物業，新加坡政府主權基金以1700億日圓收購東京站前商業設施Pacific Centry Place，美國私募基金黑石集團以1900億日圓收購日本GE住宅不動產事業及物業。大批外國私募基金展現對「安倍經濟學」的信心，從2015年起到2020的東京奧運時期，這五年是否會再造日本的房市榮景呢？

除了房地產投資以外，根據日本觀光廳的調查，台灣人赴日旅遊人數估計，全年已達200萬人次以上。華航、長榮也一條條增開日本航線，連日本香草、樂桃等廉價航空，也持續開闢台日新航線搶客加入戰場。因此，日本早已成為台灣人熟悉的熱門觀光勝地之一，日系百貨藥妝也是台灣人必敗的購物天堂。

對於房產投資人來說，隨著台灣房地產仍存在多空交戰的疑慮，投資人找不到適合標的對抗通膨，此時也許轉進「利空出盡」的日本房市，同時搭上日本東京奧運的地產增值列車，趁著日圓貶值，前進日本當房東，賺賺租金再轉入當地購物天堂雪拼，也許可以讓對台灣房市悶太久的投資人，享受另一種「大確幸」。