捷運線利空出盡 期待下個景氣復甦

紅色子房專文，刊登於好房HouseFun 雜誌 2014年 12月號

十一月份的大事，眾所期盼的松山線，終於通車了。

有業者統計，松山線中的南京復興站、台北小巨蛋站及南京三民站三站，沿線住宅房價一年內漲幅已逾一成。

捷運帶動房價成長，這在台北市早就不是新鮮事，也是人人皆知房地產投資置產硬道理。只是，此次松山線的通車，台北市邁入「五線暢通，多點轉乘」的新時代，剛好面對房市盤整期，會不會有什麼不一樣的發展呢？

「奇怪，原本上班時間客滿的捷運車廂，現在居然有位子坐了。」家住士林，天天搭乘捷運信義線來台北101上班的同事Ｃ，很驚喜地告訴我松山線通車之後，信義線搭乘人流分散的現象。

算算台北捷運營運路網長度已近130公里，總計116個車站，預估每日平均載客人數將達到200萬人次。雖然說沿著捷運站買房置產是不變的道理，但是上百個捷運生活圈，是不是已經足夠滿足居住人口的期待呢？

就像當某國外知名甜甜圈店剛在台灣開幕的時候，會吸引許多喜愛甜甜圈的粉絲購買，造成大量的排隊風潮。許多經過的民眾看到大排長龍的餐飲店，通常也會好奇嚐鮮，一同加入排隊購買的行列，促成甜甜圈營業額大好。但是，一旦該甜甜圈店越開越多家，但喜愛甜甜圈的粉絲數量增長有限，各店的排隊風潮就會散去，回歸到正常的營業情況。少了顧客排隊爭購的風潮，為了維持甜甜圈的銷售量，就會開始進行各式各樣的降價促銷手段。

同理來看，「捷運站成長數」與「人口成長率」這兩個發展線，會不會隨著捷運站分佈量越來越多，而達到某程度的交會平衡？也就是說，住家附近有沒有捷運這件事情，對房價影響的敏感度，有沒有可能越來越低？

其實在台灣其他城市，這樣的現象早就發生。

舉例來說，高雄市人口呈現負成長現象，因此即使有便捷的紅橘兩線，以及環狀輕軌計畫施工中，帶動房價的力量仍然有限。依據實價登錄的資料，高雄市的住宅市場，住宅大樓類平均房價仍在1字頭。同時思考南部人的居住偏好，仍以「透天厝」為主，家家戶戶有停車空間。路程短就騎機車，路程稍長就開車，停車也不會是大問題。所以，在高雄賣房子，賣無敵海景跟萬坪美術公園景觀，可能比捷運輕軌更有話題。

台中市的快捷公車BRT，跨接了台灣大道。但是，台灣大道沿線多為商業辦公大樓，住宅人口聚集量偏低。因此，快捷公車BRT的開通，坦白說對房價的挹注並不大。因為，在台中房價支撐的力量不是交通，而是舒適的綠園道公園，加上眾多美食餐廳的好生活圈。

回到台北市的生活，在快節奏的都會裡，用最有效率且最優雅的方式移動，仍一直是台北都會區居民最嚮往的行動方式。坐捷運，不用坐計程車聽司機講政治，不用開車尋找市區一位難求的車位，不用騎機車擔心安全帽壓壞髮型，不用在烏煙瘴氣的公車亭等候人擠人的沙丁魚公車。

所以逐捷運而居，向來是「台北居」最主要的賣點。政府一年開通一條線，光捷運信義線及松山線，估算下來每蓋一公里捷運，投入成本大約是42億。如此花大錢蓋捷運，要房價地價不漲也難。但買房民眾不管是「自用需求」還是「投資需求」，這種需求量隨著房地產面臨景氣循環，以及房價所得比過高的情形，已然出現需求瓶頸。而且，政府面對「漲價歸公」這件事情，要將政府投入建設成本造成的漲價利益，要求以稅收方式合理回饋獲利給政府，已著手研擬房地合一稅制以及稅基的正常化。

談完需求面，再來看看供給面。松山線通車以後，台北市下一個捷運漲價議題，除了甫動工的萬大線，剩下就是對汐止民生線的期待吧！

但是，若以台北市捷運工程局顯示的各線捷運完工時程來看，如果通車完工算是「大學畢業」，那麼萬大線應該還在「考高中」，汐止民生線應該還在「上小學」吧！

再從房市景氣循環來看，從2003年SARS起的這十年是一個景氣循環，面對房市盤整甚至降價潮，汐止民生線的效應，初步研判應該是屬於下一個景氣循環的事情。