沒有人的地方不要去

紅色子房語錄：沒有什麼交易記錄的地段，跟沒有什麼顧客的餐廳一樣，肯定有風險。

講座之後，有位聽眾請我分析一個位於某二線城市新興科學園區旁的房子。

這是一個新建中的建案，主要訴求是「當附近某科技大廠完工以後，該區房價就會水漲船高」。這位讀者的投資策略很簡單，想在預售屋階段就進場，等該科技大廠完工有員工進駐後就可以收租，或者賣給該廠的高科技工程師家庭，問問我的意見。

這樣的投資構想似乎不錯，但是在紅色子房「危機入市！投資買房零失誤的10堂課」一書裡面，提到預估某地段成長潛力，要使用「井字分析法」，提出至少三個有利的區域成長題材，同時預估它們在短期實現的可能。



「這個廠今年已經宣布開工了，預定二到三年內完工。」這位讀者給我這樣的答案。

「那麼，還有沒有其他的發展題材？萬一這家科技廠出現問題暫時停工的話，還有其他議題可以支撐你的房價？」我問。

讀者想了想，嘆了一口氣，搖了搖頭。

「好吧，那我們來進一步分析看看該地區是否為熱門交易地段？」我打開電腦上Yam房價網，這是我與Yam天空傳媒合作，指導他們針對政府目前累積數百萬筆實價登錄資料，結合Google Map技術進行圖像式分析的網站。

我們打開「交易熱度」功能，發現該案周遍都沒有什麼顏色，表示幾乎沒有房地產買賣記錄。



「這個區位都沒有什麼交易記錄耶，我猜是農地變更為建地所蓋的建案。如果是自住想享受農莊田園之樂還可以考慮，如果是投資恐怕風險頗高。」我說。

讀者們是否去過百貨公司美食街吃飯，面對十數間餐飲櫃位選擇，在價位相似的條件下，你會選擇有許多人排隊的餐飲店？還是選擇完全沒有顧客的餐飲店？

紅色子房也曾經因為趕時間不想等，直接找沒有什麼顧客的餐飲店點餐，結果拿到餐點果然碰到「地雷」，除了菜色內容與MENU圖上的豐富程度不相符，味道也超難吃。

從此以後，對於正常用餐時段卻完全沒有什麼顧客的餐飲店，我都是敬謝不敏，畢竟他們生意差「事出必有因」。

買房投資也是一樣，如果希望這棟房子未來搶手，除非你有創造人潮的能力與格局，不然還是乖乖地「跟著交易熱度走」。

特別是某些新興發展尚未成熟的重劃區，請記得，沒有人的地方不要去。