紅色子房語錄：有請重量級人士發言。
上週紅色子房公佈Robert的提問，主要議題是「因為台灣沒有像美國這樣的forsake拋棄權，所以房價就不可能像美國一樣大跌？」紅色子房特別請教任職公股銀行高層的留美CCIM同學：黃榮賜博士，作出以下回應。
以下是黃榮賜博士的回信：
子房兄
基本上這是美國和台灣房貸實務上的差異問題。
台灣比較嚴謹，美國財務槓桿比較高，所以美國發生次貸風暴，而台灣沒有。
幾年前台灣發生卡債問題，到現在都還在嚐苦果，但民國84年我第一次在美國進修時，美國就已發生卡債風暴。
而因為過度放任市場造成了卡債與次貸風暴，所以美國選擇重新強調政府干預市場的企圖，以避免再次失控的可能。
這都是財產權理論的範籌，在極度放任市場與極度政府介入干預兩個極端之間，美國與歐盟似乎選擇向右。
不管forsake定義與實務運作方式如何，其實抵押權(mortgage)的效果在台灣與美國都是一樣的，也就是說不繳息(超過半年)銀行就會拍賣你的房子。
接下來就是到底什麼情況會讓貸款人開始考慮不繳息?
利率上漲至無法負擔利息與房價下跌至貸款餘額以下，當然是兩個最主要原因。
以上這兩種情況在美國比較容易發生。
因為，首先美國人大都是靠舉債渡日(不太儲蓄)，利率上漲馬上就繳不起。
其次，美國的房貸比較浮濫，大部分超貸，尤其是所謂次級房貸。
這是因為美國的房貸服務機構(仲介)已像雜貨店一樣到處都有。
只要走進去讓agent從電腦search一下，馬上就有貸款(當然是高利率)，而該貸款債權也馬上被賣掉等候包裝成MBS出售(證券化)。
所以金融風暴起於次級房貸 (繳息能力差，貸款成數高)，並透過財務金融包裝成各項商品在國際間流竄，以致造成金融風暴。
另外要說明的是，台灣並沒有次級房貸，幾乎都是優級的，台灣人也都有儲蓄且財務操作保守，加上政府介入市場本來就很深，所以不會有金融風暴。
美國的貸款分概要可分A、B、C及次級，只要把他想成是成績單上的A+到D就可以知道貸款水準，而二房(FANNIE MAE與 FRADI MAC)會購入的房貸抵押權等級比較佳，必須符合其所定標準，買入後等著包成MBS出售；不符二房條件的房貸也有人買，也包成證券化商品 (MBS)，因為利潤較高，所以投資人喜歡買，所以金融風暴就中標。
台灣基本上都是優質的房貸，再怎麼樣也不會比美國誇張。
接下來談假設性的問題，就是「房價下跌以後貸款人會不會丟給銀行」的問題。
基本上很簡單，分自住和投資(機)兩種來看：
對買來自住的人影響不大，因為房子是要住的，除非是真的繳不起貸款走投無路了 (有的人已買來住了幾十年，歷經房價上沖下洗，也沒有影響)。
而且有些人是信用至上的，絕不違約，況銀行的信用貸款也不是都不會還。
對投資客而言，已失去投資的誘因，大舉拋售加上銀行法拍又加速房價跌幅，雪上加霜。有時候先讓銀行拍賣，可以想辦法(與銀行談判)再利用人頭便宜買回來，很多人都有這經驗。
「房價下跌」與「是否決定違約」不是絕對的，要看利率的調幅(負擔能力)與房價的跌幅的情況，負擔能力與所得也有關，說不定明年起GDP大幅成長，所得增加，利率又緩升，解決了負擔能力問題。
房價是否跌超過2成(因為房貸上限是8成)，也是變數，近年銀行也已經從縮減寬限期來降低風險，貸放1-3年後即可開始還本，降低餘額成數。
我認為也不能忽略政府與民間不斷拿來當題材的公共建設議題：
捷運是蓋不完的，生活環境的便利性與建物本身的條件改善都是前所未有的。如果各種條件都在改善，而房價卻在下跌，那除非SARS又來了。
我認為政府只要控制住地價就可以控制不斷攀升的房價問題，因為政府以往不斷標地不斷推高地價，才造成建商不得不包裝與推高房價。
回到正題：
我認為(1)美國人過度舉債 (2) 美國銀行放款太浮濫 (4)美國利率政策 (4)美國的證券化實務 是造成美國房貸危機的主因，與有沒有FORSAKE拋棄權倒不見得有關係。
台灣基本上沒有上述美國的那些問題，如果利率控制緩升(解決負擔能力問題)，房價跌幅不超過2成(解決金融系統問題)，我認為不會出現像美國一樣的情況。 而這兩個問題，我認為台灣以往都已有處理經驗，且央行會一樣積極如此操作。
榮賜
比起美國，台灣民眾對於貸款的態度更為謹慎，我們政府管制也更嚴格，所以倘若將台灣這些房貸包裝成金融商品，幾乎都是優級的。這樣「優級」的房貸管制，央行怎可能輕易讓它崩盤？
可惜的是，住宅房價的上漲來自於沒有受銀行審核影響的「紅單炒房」，房價的下跌卻有銀行層層把關守著。
除非整體經濟崩盤，房價「易漲難跌」的情勢，恐怕成了台灣的宿命。
0 意見:
張貼留言