紅色子房語錄：自住歡喜就好，投資注意風險。
上週紅色子房應邀在CCIM年度論壇大會，對現場超過900位房地產界菁英發表 CCIM房市預測簡報，有些讀者也已從各大報紙媒體報導知道紅色子房表達的訊息。其實這簡報研究內容是我與八位CCIM專家，包含銀行、教授、投資經理人、估價師、商仲等花了一個月共同討論出來的，因此紅色子房整理出以下最精要的六張簡報，分享給大家。
因應大會主題，我們主要研究美國QE退場對房市的影響，相信許多讀者已經在紅色子房先前文章QE3退場 影響房市的兩個效應知道，QE 退場造成的利率變動才是影響房市的關鍵。以下是CCIM研究小組對QE退場的看法：
依我們看，QE退場條件其實頗高，因此短期內退場的機率不大，但是由於我們往往一項房地產投資就超過三年，所以仍必須注意未來有可能產生「不動產投資負槓桿」情形。
所謂不動產投資負槓桿，就是該物件的每年租金收益率(比如說2.5% Yield)，低於借款利率(比如是3% interest rate)，就會造成「借越多越不利」的情形。
但是，依據我們對歷年來利率的觀察，即使受QE退場影響，預估利率也會採漸進式調整。
一般銀行會依據「指數型房貸指標利率」再加上約1%為正常房貸利率，並根據物件標的及借款人還款能力進行調整，若依上圖來看，目前正常房貸利率約落在2.37%左右。短期內為了避免產生前述負槓桿效應，建議讀者找投資標的，年收益率至少要3%以上。
除了利率因素以外，影響房市還有以下政策因素：
單純從房地產來看，「陸客自由行每日開放人數」及「簽署服貿協議」都有機會增加地產需求，因此從CCIM看來是較正面的影響。而對壽險業影響甚鉅的「金管會金八條」、「實價課稅」及「奢侈稅」則是對市場活絡有比較抑制的作用。
因此，綜合考量上述因素，CCIM協會對將近100位平均年資超過10年的CCIM專家及候選人進行問卷調查，結果如下表：
各位讀者發現了嗎？綜合整理結論如下：。
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