QE3退場 影響房市的兩個效應

紅色子房語錄：兩個效應，一個讓房價漲，一個讓房價跌。

在斗六車站前，我跟投資規劃團隊坐在一家麵店騎樓，端詳著對面一整棟2000坪老舊商場建物。這棟建物是業主早期從不良債權市場取得的，位於精華地段的廢棄影城，也許有些活化投資的機會。

手機突然響起，原來是週刊記者S。問我QE3退場對房市的可能影響。

看著眼前的麵線，老闆擁有並經營這個小鎮鬧區店面已經超過三十年。我隨口問老闆知不知道什麼是QE3，對他的店面價值有沒有影響？

「啥密？麵不夠Q喔，我幫你換一碗！」老闆回答說。


QE3進場與退場對房地產的影響，其實跟房地產國際化程度很有關係。

早在QE發布之初，就有些學者專家提到，QE的游資會進入台灣不動產並促使房價上漲。但紅色子房認為，QE造成的大量國際游資，對台灣的投資，主要都是容易進出的股市與匯市。至於房地產嘛，紅色子房身處外資投資地產最前線，深知我們台灣房地產在國際上是知名的低收益率(詳下圖)，外資才看不上呢！



同時，台灣的房地產本身並不像香港、新加坡那麼國際化。各位可以參考下表經濟部投審會的統計資料，在房地產業裡核准華僑及外國人投資的金額，即使以最高2009年的2.5億美元，也不過75億台幣。反觀去年光是全國三大都會區總推案量就1.26兆，就知道我們房地產都是自己人在買的啦！



講到這裡，各位是否慶幸因為我們房地產夠Local，所以不受QE3退場的影響？

錯！民眾跟買房有關的房地產金融及資金運用，就跟QE3退場很有關係了。

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紅色子房認為，QE3退場將產生兩個影響房地產的效應。

第一個效應來自選舉名詞，就是「棄保效應」

不管是「棄股市保房地產」、「棄黃金保房地產」，或者「棄基金保房地產」；房地產對於傳統華人來說，都是最值得信賴的保值途徑。更何況房市已經多頭的十幾年，周邊「買了放著就賺」的實例歷歷在目，讓民眾對於將資金配置在房地產仍充滿信心。

因此一旦資金棄保效應發生，對於有投資保值的區域(如大台北都會區)，市場買房置產需求將增加，依照簡單的理論經濟學供需理論，房價可能持續上漲。

但是，還有另一個效應，反而會促成房價下跌。

這另一個效應是「升息效應」。

QE3結束代表國際低利率時代的結束，隨著國際利率的逐步調升，台灣央行生息的壓力也隨後將至。

從房價來看，買方期待房價要跌，但沒有哪個賣方是佛心來的主動調降，只有被資金壓力逼著降價求售。

只要銀行開始調升房屋貸款利率，許多手上擁有數十間房屋，同時運作高槓桿的屋主，就會開始吃不消。如果租金淨收益仍不敵貸款支出，現金流為負，屋主只有降價拋售手上物件，現金落袋為安，同時帶動房價下跌。

營建業也是一樣，倘若銀行加強授信風險評估，進而選擇雨天收傘，建商稍微周轉不靈，就可能面臨跳票風險。因此若有買方組成購屋團，針對有資金周轉壓力及餘屋出清需求的建商提出團購，也有機會買到便宜的新成屋。

若賣方反應不及，也有大量物件會落入法拍市場，預期法拍價格也將影響房價。

房貸利率的升息，將可能會是啟動紅色子房先前所提房市泡沫危機 的關鍵。

至於打房政策方面，紅色子房也已經在先前文章奢侈稅真的會讓房價下跌嗎？一文闡述，這是一個「縮量不縮價」的錯誤政策，民眾期待降價效應有限。

QE3退場，「棄保效應」會讓房價漲，「升息效應」會讓房價跌。

哪一個效應會先發酵呢？

紅色子房也沒有標準答案。我只知道：

「棄保效應」擴大與否由民眾信心決定，「升息效應」擴大與否由政府央行決定。

你希望哪一邊贏呢？