紅色子房語錄：市場上需要的產品未必好賣。
表弟年近三十，與相戀兩年的女友論及婚嫁。最近兩人討論應該先買房子，有了新房再來籌備婚禮。結果，才看房子沒幾天，表弟就沮喪地跑來找我。
「子房哥，為什麼現在房子都那麼貴？」表弟秀給我手上一疊物件資料與新案DM，垂頭喪氣地說。「這些仲介跟代銷跟我說現在買點很好，而且這幾個案子以後可能都還會漲價。問題是，我根本就買不起呀！其他的一般人都這麼有錢嗎？」
我看了看他手上的物件資料與標價，都在千萬以上。便問他：「你有明確告知他們你的預算嗎？」
「有阿！」表弟坦然且有點生氣地說，「我們的預算只有600萬！」
表弟接著嘆氣說：「唉，子房哥，到處都是動輒千萬的房子，其他人都這麼有錢嗎？」
我隨手調閱研究資料庫並確認幾個數字，安慰他說：「不見得喔，根據行政院主計處100年家庭收支調查的統計，平均來說台灣每戶每年所得約為115萬元，每戶可支配所得平均數約為90萬元。所以依照國際普遍認定的合理房價所得比，房價應該在所得的3~6倍來看，你的600萬購屋預算還算合理喔！」
「真的阿？」表弟睜大眼睛，慶幸自己還算處在平均值的區間。「如果是那些有錢人呢？仲介櫥窗貼滿滿那些動輒三五千萬以上的房子，有這麼多有錢人買單嗎？」表弟好奇了。
「嗯，以統計來說，如果你指的是『家庭所得五等分位』裡面的最高所得組，他們的每戶每年可支配所得在182萬左右。若仍以房價所得比3~6倍來計算，其合理可負擔房價預算也在1000萬上下。」我說。
「什麼？那到底為什麼住宅市場上都老是賣一大堆超過大家預算的房子，讓我們這些想買房子的首購族都充滿無力感呢？」表弟提出一個簡單又意義深遠的邏輯問題。
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回答表弟這個問題之前，我想先提一位我在桃園專賣豪宅的房仲朋友L。
L在桃園的上南崁及中正藝文特區賣過許多上百坪豪宅，堪稱北桃園地區的豪宅天王。前陣子政府打房限縮貸款政策與奢侈稅的實施，讓他的業績大減。我曾經問他要不要回來照顧一下低總價的首購族，因為在桃園地區買房的台北上班族越來越多。
「由奢入儉難，回不去了！」專賣上千萬豪宅的L語重心長地說。
比起首購族的「一次售後等他十年換屋」，嘗過甜頭的房仲業者仍偏好照顧服務「一次下訂多戶，並持續買進賣出」的投資族，以及喜歡到各處「收集豪宅存貨」的貴婦大亨。
這是市場機制，沒有誰黑心。房仲從業人員每天工作到晚上十點，假日還要加班帶看，誰不希望把時間花在可以儘快成交且獲利好的物件，讓他可以早一點回家陪陪家人？
所以若有選擇機會，與其將時間精力花在買賣5件600萬的房子，還不如好好做成一件3000萬的成交。
在房地產市場裡，除非我們改變「成交才有錢拿，費用依成交金額比例計算」的房仲服務計費機制，市場將會持續推「好成交獲利高」的商品，但不一定是市場「真正需要」的商品。
有個解決之道，可參考日本不景氣的時候，百元日圓連鎖商店DAISO快速興起(即39元均一價大創百貨)，讓日本民眾有平價消費的選擇，即使手頭現金吃緊，消費者仍可以愉快地走進去購足生活所需而且沒有壓力。
同理，因應國人家庭所得水準及短期看來大幅成長無望的事實，如果房仲代銷業能推出一個「600萬買房公益商店」，民眾走進來店裡看的物件都是總價600萬以內的房子，不用特別擔心房仲與代銷的眼光，以及咄咄逼人的加價壓力，也許可以降低首購族的買房無力感。
但為什麼說是公益呢？花同樣的買賣服務內容與時間，低總價的物件成交費用也相對少，所以得用最精簡有效率的資源及大量的生意去達成。從商業經營角度，若是量不夠大，就近乎公益行為。
但是，重視「企業社會責任」的大型房仲集團可能願意買單。
因此紅色子房想做個實驗，如果讀者認同「600萬買房公益商店」此一提議並分享按讚總計超過一萬，紅色子房就依此商請國內房仲大老儘速推出此一平台。如果讀者認同分享按讚超過五萬，紅色子房團隊乾脆就自己捲起袖子來幹囉！
同理，因應國人家庭所得水準及短期看來大幅成長無望的事實，如果房仲代銷業能推出一個「600萬買房公益商店」，民眾走進來店裡看的物件都是總價600萬以內的房子，不用特別擔心房仲與代銷的眼光，以及咄咄逼人的加價壓力，也許可以降低首購族的買房無力感。
但為什麼說是公益呢？花同樣的買賣服務內容與時間，低總價的物件成交費用也相對少，所以得用最精簡有效率的資源及大量的生意去達成。從商業經營角度，若是量不夠大，就近乎公益行為。
但是，重視「企業社會責任」的大型房仲集團可能願意買單。
因此紅色子房想做個實驗，如果讀者認同「600萬買房公益商店」此一提議並分享按讚總計超過一萬，紅色子房就依此商請國內房仲大老儘速推出此一平台。如果讀者認同分享按讚超過五萬，紅色子房團隊乾脆就自己捲起袖子來幹囉！
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