房與錢的四象限－遇見社會住宅與現代住宅

紅色子房語錄：
在資本主義市場裡推社會住宅，一不小心很可能救了社會中的弱勢，但打擊了社會中的主流。

夜幕底垂，在某建設集團年輕副董Ｌ的辦公室，聽著Ｌ述說這一年來政府不斷出招下的些許無奈。Ｌ是我認識多年的老朋友，幾年前也曾經邀請紅色子房加入該集團的陣容，但面對家族色彩過重的集團，專業經理人較難有伸展空間。看著他在這幾年建設公司老爸嚴格的鍛鍊下，漸漸地顯出獨當一面的能力，但是面對政治的多變，特別是與政府合作的標案，還是得偶爾請教我這曾在政治圈打轉的軍師。

Ｌ的建設集團贏得了幾個政府的捷運聯合開發案，目前部分已接近完工階段。由於捷運聯合開發（註）將由政府分回一部分的住宅面積，政府前陣子推動社會住宅的政策選點，讓他們著實擔心了一陣子。

「萬一樓下政府分回部分被選定成社會住宅，我樓上的住宅該怎麼賣？若定價未達預期，當初積極投標時所預估的利潤恐怕都不見了。」Ｌ語重心長地說。


至於經建會所提「現代住宅」政策並擬與建商合作，已跟政府有多次合作經驗的L一語道破問題：「地上權要各家建商高價競標，租金價格卻必須壓低以符合社會期待，若往上沒有加值空間，往下還要有利潤，只能犧牲工程品質了」

針對「現代住宅」可照顧自用族群且避免投資炒作一事，從紅色子房觀點，「現代住宅」可從中國看到經驗。中國大陸因為是土地國有，所有房地產都是70年的地上權產品。但是這幾年來各式各樣投資人進出炒高房價一點也沒少。由此可知「現代住宅」肯定還是要回歸市場機制，只要有供給需求的調整就仍會有價格的漲跌，只是「起點」不同而已。

紅色子房曾在房與錢的四象限 遇見奢侈稅這篇文章裡將所有人分成為房與錢的四象限，包含「有房有錢，有房沒錢，沒房有錢，沒房沒錢」四個族群，我們再一次用這四種族群探討社會住宅與現代住宅的影響：

象限一「有房有錢」的族群：這些族群當然不會是現代住宅、社會住宅的使用者。但是，若是將現代住宅設在這些族群的房屋旁邊，初步估計原本就已經不太高的租金大概會掉兩成，因為租客會用隔壁現代住宅單價除以七十年去推算房租。若是將社會住宅設在這些族群的房屋旁邊，初步估計房屋市價大概會掉三成。(怎麼跟變電所有相同的效應？)

象限二「有房沒錢」的族群：這些族群我只能說是有點倒楣，因為好不容易辛辛苦苦存錢買房子，每月背著龐大的房貸壓力，但此時因為已經脫離「名下無房產」的規定，所以無緣享受政策福利。若是既有房產又緊鄰社會住宅，恐怕跌價欲哭無淚。

象限三「沒房有錢」的族群：只能再一次說恭喜你們除了享受奢侈稅「慢慢挑」的蜜月期，還可以參與現代住宅大抽獎。(我強烈懷疑政府為何老愛照顧這族群)

象限四「沒房沒錢」的族群：同樣，沒能力買房子的還是沒能力，但有了現代住宅與社會住宅政策，多了可以用少量成本晉升有殼族的機會。然而，若開發數量與配套不足，恐怕仍會淪為政府做莊的大樂透。

根據台大的研究，台灣每100戶內有30戶無自宅，其他70戶擁有88戶，這才是政府公布的自有住宅率88%的真相。但即使如此，可以說象限一「有房有錢」與象限二「有房沒錢」的族群共占了70%，象限三「沒房有錢」與象限四「沒房沒錢」的族群共占了30%。根據前面四個象限的討論，社會住宅與現代住宅的設置對於象限一與象限二的影響是負面的，倘若這族群占了70%，那這社會住宅所照顧的社會到底是不是「主流社會」呢？

最糟糕的狀況是，假設某老爸想賣舊房子籌錢讓兒子爭取隔壁現代住宅，但因為旁邊現代住宅的規劃造成舊房子價值縮水低價賠售，然而最終兒子也沒有抽中現代住宅、、、到底這政策是利還是弊？

捷運聯合開發係依據「大眾捷運系統土地開發辦法」的公私合建模式，簡單的說就是政府負責整合土地跟獎勵容積，徵求建商出資興建，政府分回捷運設施與一定比例產品，建商則從分回產品出售或長期持有以獲取利潤。