房與錢的四象限－遇見社會住宅與現代住宅

紅色子房語錄：
在資本主義市場裡推社會住宅，一不小心很可能救了社會中的弱勢，但打擊了社會中的主流。

夜幕底垂，在某建設集團年輕副董Ｌ的辦公室，聽著Ｌ述說這一年來政府不斷出招下的些許無奈。Ｌ是我認識多年的老朋友，幾年前也曾經邀請紅色子房加入該集團的陣容，但面對家族色彩過重的集團，專業經理人較難有伸展空間。看著他在這幾年建設公司老爸嚴格的鍛鍊下，漸漸地顯出獨當一面的能力，但是面對政治的多變，特別是與政府合作的標案，還是得偶爾請教我這曾在政治圈打轉的軍師。

Ｌ的建設集團贏得了幾個政府的捷運聯合開發案，目前部分已接近完工階段。由於捷運聯合開發（註）將由政府分回一部分的住宅面積，政府前陣子推動社會住宅的政策選點，讓他們著實擔心了一陣子。

「萬一樓下政府分回部分被選定成社會住宅，我樓上的住宅該怎麼賣？若定價未達預期，當初積極投標時所預估的利潤恐怕都不見了。」Ｌ語重心長地說。

至於經建會所提「現代住宅」政策並擬與建商合作，已跟政府有多次合作經驗的L一語道破問題：「地上權要各家建商高價競標，租金價格卻必須壓低以符合社會期待，若往上沒有加值空間，往下還要有利潤，只能犧牲工程品質了」

針對「現代住宅」可照顧自用族群且避免投資炒作一事，從紅色子房觀點，「現代住宅」可從中國看到經驗。中國大陸因為是土地國有，所有房地產都是70年的地上權產品。但是這幾年來各式各樣投資人進出炒高房價一點也沒少。由此可知「現代住宅」肯定還是要回歸市場機制，只要有供給需求的調整就仍會有價格的漲跌，只是「起點」不同而已。

紅色子房曾在房與錢的四象限遇見奢侈稅這篇文章裡將所有人分成為房與錢的四象限，包含「有房有錢，有房沒錢，沒房有錢，沒房沒錢」四個族群，我們再一次用這四種族群探討社會住宅與現代住宅的影響：

象限一「有房有錢」的族群：這些族群當然不會是現代住宅、社會住宅的使用者。但是，若是將現代住宅設在這些族群的房屋旁邊，初步估計原本就已經不太高的租金大概會掉兩成，因為租客會用隔壁現代住宅單價除以七十年去推算房租。若是將社會住宅設在這些族群的房屋旁邊，初步估計房屋市價大概會掉三成。(怎麼跟變電所有相同的效應？)

象限二「有房沒錢」的族群：這些族群我只能說是有點倒楣，因為好不容易辛辛苦苦存錢買房子，每月背著龐大的房貸壓力，但此時因為已經脫離「名下無房產」的規定，所以無緣享受政策福利。若是既有房產又緊鄰社會住宅，恐怕跌價欲哭無淚。

象限三「沒房有錢」的族群：只能再一次說恭喜你們除了享受奢侈稅「慢慢挑」的蜜月期，還可以參與現代住宅大抽獎。(我強烈懷疑政府為何老愛照顧這族群)

象限四「沒房沒錢」的族群：同樣，沒能力買房子的還是沒能力，但有了現代住宅與社會住宅政策，多了可以用少量成本晉升有殼族的機會。然而，若開發數量與配套不足，恐怕仍會淪為政府做莊的大樂透。

根據台大的研究，台灣每100戶內有30戶無自宅，其他70戶擁有88戶，這才是政府公布的自有住宅率88%的真相。但即使如此，可以說象限一「有房有錢」與象限二「有房沒錢」的族群共占了70%，象限三「沒房有錢」與象限四「沒房沒錢」的族群共占了30%。根據前面四個象限的討論，社會住宅與現代住宅的設置對於象限一與象限二的影響是負面的，倘若這族群占了70%，那這社會住宅所照顧的社會到底是不是「主流社會」呢？

最糟糕的狀況是，假設某老爸想賣舊房子籌錢讓兒子爭取隔壁現代住宅，但因為旁邊現代住宅的規劃造成舊房子價值縮水低價賠售，然而最終兒子也沒有抽中現代住宅、、、到底這政策是利還是弊？

捷運聯合開發係依據「大眾捷運系統土地開發辦法」的公私合建模式，簡單的說就是政府負責整合土地跟獎勵容積，徵求建商出資興建，政府分回捷運設施與一定比例產品，建商則從分回產品出售或長期持有以獲取利潤。