【經濟學人料理】景觀華麗套房 -- 亞洲地區極度泡沫化的房市正在趨緩。那美國見底了嗎?

《全球房市》
景觀華麗套房 -- 亞洲地區極度泡沫化的房市正在趨緩。那美國見底了嗎?

(美國二房)泡沫造成全球性的經濟蕭條已經有好長的一段時間了。美國的房市自5年前就開始衰退，到現在還停止不了。根據標準普爾的「凱斯席勒全國房價指數(S&P/Case-Shiller national index) [注1]」，從前年開始，美國房價跌了5.1個百分點。根據經濟學人在市場的追蹤，自2006年以來，只有愛爾蘭的房價跌的比美國還要慘。羅伯特‧席勒，是凱斯席勒指數其中一個發明者，他說：「更艱難的時刻還再後面。」同時，他也推測說：「當整個經濟環境，披露出在泡沫時期造成的供給過剩時，房價可能還會再下滑10-15個百分點。」

《一分鐘譯者摘要》
大體上，亞洲地區的房市較其他地區熱絡。因為中國、香港政府有祭出打房政策，所以房地產有稍微降溫。日本則是從2006年以來，整個房價跌了約17個百分點。美國受惠於景氣回溫，擺脫了次級房貸的陰霾，房價已經慢慢復甦。整個歐洲，只有法國的房地產是比較有活力的，當然，法國的房價也有被高估的情形。

然而，根據我們的計算，當我們用長期的「房價與租金的比例 [注2]」來度量的時候，美國的房市已經遠高於「公允價值(fair value)」的位置。租金正在漲：根據美國通膨數據顯示，五月份表現強勁，租金成本在增長中。隨著家庭單位尋找更好的房屋交易時，房價應該趨於穩定。今年四月的凱斯席勒指數(每月公布)，已經擺脫去年七月以來的陰霾，開始第一波的成長了。美國聯邦住房金融局(FHFA)的價格序列 [注3]則是自去年五月以來，到今年四月也開始上升了。同時，克羅季房價指數 (CoreLogic Home Price Index[注4])，與聯準會政策一致，也在今年四、五月呈現上漲。房子的銷售數量雖然是步履蹣跚，但是成屋待銷售指數 (pending home sales index[注5])在今年五月，確有令人驚訝的獲益。

這項對大家來說都是好消息，可能持續改善信貸環境。債務拖欠的情形也自2009年後半，呈現減緩的趨勢。消費者債務拖欠的支付額，相對於美國人的薪水來說，是十七年來的新低點；同時，每戶家庭的信用點數正在成長。雖然銀行仍吝嗇於借貸，但是美國家庭因廉價的房子而有更好的財務狀況。

「廉價」這一詞與香港的房地產完全扯不上邊。根據經濟學人的分析，香港的房地產是最被嚴重高估的。根據去年第一季的估計，香港房價自2009-2010年成長了23.9個百分點；然而，這個榮景可能要走到盡頭了。如同香港對岸的中國大陸一樣，香港政府正準備「打房」，六月份開始提高頭期款的額度，這僅是冷卻房市的整套措施的其中之一而已。最近六個月，房屋銷售量已經持續下降，房價也跟著下滑。

1.「凱斯席勒指數」是標準普爾公司，在2002年向經濟學家凱斯和席勒購買的一項技術，是專門分析美國房價的指數。「凱斯席勒」指數有許多種，分為全國房價指數、20大城市綜合指數、10大城市綜合指數，以及20大都會區各別指數。
2.房價與租金的比，就是房價除以租金的比例。照理來說，若景氣好，市場對於房子需求增加，會同時刺激「買房」和「租房」的需求，此時，房價與租金的比例就會維持一個穩定關係，有可能是小幅成長或較平緩的曲線。但是，如果房價受到炒作而大漲的速度，高過租金的漲幅，意味著房子價格遠離「公允價格」越來越遠，房市走向泡沫的一端發展，台北目前是最佳例子。本文提到的美國與法國的房價與租金比，請見下圖(Price against rent)。
3.FHFA是為了解決二房問題，而於2008年成立的政府機構。其作用是：透過對房利美( Fannie Mae Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)及另外12家聯邦房貸銀行的監督，來管裡次級房貸市場(secondary mortgage market)的秩序。
4.克羅季是第一美國公司旗下的一間金融商業顧問公司。
5.指的是：房屋買賣的契約已經簽好了，但是尚未完成整個銷售程序(還沒有交屋)。成屋待銷售指數是一個影響未來4-6周，房屋正式成交的重要指標。

高漲的中國房地產，不會是亞洲地區唯一面臨減溫的國家。新加坡房價增幅從2010年第四季的18%，下降到今年第二季10%的漲幅。澳洲房價的榮景也是徹底地轉向跌價這條路。隨著商品市場的疲軟，像布里斯班(Brisbane)和伯斯(Perth)這類「資源依賴」的城市一般，物價早已下跌。

除了逆勢上揚的法國外，對大多數歐洲國家而言，瀕死的房地產市場是一種「常態」。法國的房市在(2008年)金融危機來臨時，比歐元區平均而言，跌得更快。但是，卻在危機期間大幅反彈，造成市場的驚嚇。目前法國的「房價與租金比」高於長期平均將近50%。法國官方指責房屋供給緊縮的政策，但是他們也意識到了此舉將可能會造成「房價被高估」的情形。說到房子的事，總是會有令人焦慮的事。

原文：http://www.economist.com/node/18925999?story_id=18925999