不能錯過的利潤~美國私募基金經理人的第一手報告

炎炎七月和畢德見面吃著來自台東的釋迦，
聊著聊著從最近一個月來中國的股災到希臘問題，
到最後又轉到了年中回顧投資風向的話題上...

這個時節正是釋迦的盛產期，
有時候覺得長期的價值投資有點像種植釋迦一樣，
短則三年長則五年樹苗才能長大進入收成期。

有心的朋友可以多看一些美國大型藍籌企業的長期股價成長圖，
會發現從1995年到現今的2015年，
20年之間，光是股價的漲幅就大約在5~10倍之間，
而且還不計入發放股利部分的回報。

可是再仔細觀察，
會發現所有的企業都不是以線性的方式在20年之間股價穩步上揚。

舉一個最近很紅的例子，
甚至連花旗理專都會推薦的，
迪士尼Disney(股票代號：DIS)來說好了。
你會發現股價從1995年的18美元附近漲到最近的114美元。
可是它在1998到2011年的12年之間，
股價卻都是在40美元與15美元之間來回震盪，
之後從2010年才又開始了5年的長多波段。

如果把自己設想成在1995年開始投資迪士尼的價值投資者，
你如何度過中間漫長的13年盤整？
同樣的例子也出現在Tiffany或是IBM身上。

但是在另外一方面，房地產建商類股，
在1995年到2005年之間的10年時間裡就瘋漲了超過10倍。
因此，
要如何能在不同的產業中做適當的加減碼配置，
察覺到大趨勢，跟上5年以上的大波段，
才是讓你真正敢重壓，並且大賺的方式。
台灣的房地產似乎也存在著相似的味道吧...

從過去看現在

在這波10年的大多頭走勢之前，
台灣房市也曾經歷過一段很長的盤整期，
而且很多區域都是盤跌的走勢。

直到了遺贈稅的調降，讓海外資金通通跑回來投資，
喔，不，資金並沒有進入實質工業建設，
通通跑進去房市作一個「財富儲藏的動作」。

所以藍籌股大致走法就是10年盤整，
之後5年漲完一個波段。
也因此我們漸漸地發現，
在消費性的產業類別中，
其實越來越少值得投資的標的了，
大部分都甜頭都已經漲完了，
價位也不利於價值投資者。

雖然我不敢篤定地說房地產就是接下來5年的重頭戲，
但是如果我們能夠仔細地一一檢視經濟數據，
就可以發現一些蛛絲馬跡，找到越來越明確的方向。

10年盤整累積動能

首先我們要知道的，
房地產建商類股從2005年高點滑落之後，
經過了10年上下起伏，
終於要慢慢回到當初的價位了。
十年的盤整可不是件小事。

下圖是房價年增率走勢。
上次房市大多頭時期，
房價年增率約在10%上下；
泡沫頂峰時期，部分城市的房價年增率達到了20%。
近期則在5%的年增率附近，
只要不要超過物價指數CPI年增率太多都算健康。

有別於台北房市，
美國多數的城市目前房價才慢慢回到前一波的高點，
也就是2008年金融海嘯發生前。
下圖是美國席勒房價指數，
由標準普爾公司編制的、反應美國房屋價格的多重指數。
包括一個全美房屋價格指數(national home price index)，
一個20城綜合指數(20-city composite index)，
一個10城綜合指數(10-city composite index)，
以及20個單獨的都會房價指數(metro area indices)。

家庭形成速度在今年2015年初快速上升。

下圖是18歲到34歲與父母同住的比例，
近期有從歷史高點下降的趨勢。
從家庭形成速度與18~34歲與父母同住的比例圖，
不難推導出因為工作機會的增多，
以及景氣的好轉，
讓更多年輕人自行成立家庭。

下圖是家庭形成與租屋人口的對照，
顯示從2005年來的新形成的家庭都是租屋人口居多。
值得注意的是右圖，
在上一波房市大多頭的時候，
這個數據從1995年的36%下降到了2005年的31%。
目前的租屋人口正處在歷史高點，
顯示出有大量的潛在購屋需求。

下圖是申請房貸數量的指數。
目前房貸審核仍然嚴格，
申請通過不容易，導致指數仍在低檔。
也因此購屋的需求面無法被釋放出來。

下圖表現出目前的失業率正往歷史低點前進。
在明年總統大選前，
我們預料政府還是會盡可能的增加就業機會，
來美化相關數字，
所以這個失業率持續的降低，
唯一要擔心的是「快速升息」。

因為聯準會把失業率列為重要的「升息考量」。
如果升息一碼，金融市場早有預期，
但是短時間內接二連三的升息呢？
這是我們需要注意的事項。

房貸申請與就業率有關，
就業率必須持續在低檔幾年，
等到新的房貸申請者累積了足夠的信用分數與頭期款，
才會反映到房貸申請數量上。
下圖是歷史失業率與房價的對照。

下圖是新屋開工數量，「代表供應面」。
有購屋需求的消費者房屋貸款下不來，
建商接到的訂單就上不來，
也不敢建太多庫存，
以至於新屋開工數量仍處在歷史低檔，
但是緩慢上升中。

同樣的，新屋銷售指數，
「代表需求面」，
也因為房貸申請不易而仍在低檔盤旋。

從觀察前面兩張圖發現，
從1995年~2005年的新屋銷售與上圖的新屋開工同步上揚，
銷售火熱導致2005年以前的房屋庫存都處在低檔。
目前的房屋庫存也處在低檔，
但是原因不同，乃是受制於房屋貸款困難，
需求面無法釋放出來，
建商不敢放手大量建房。

下圖是房屋可負擔指數。
指數在100的位置是指月收入剛好可以負擔房貸；
100以上則是表示收入大於房貸支出，
100以下代表收入不足以負擔房貸。
我們可以看到6月的指數是179.7。
這指數與房價成反比的關係。

下圖是房屋貸款30年期固定利率走勢，
目前的房屋貸款利率處於歷史低點。
上次房市泡沫高點的時候，
利率約在7%-8%。

值得注意的是1995年到2005年是處在兩波降息的循環。
2015年後如果緩慢加息，
對照現在的溫吞房市，
確實有些尷尬。

下圖是房屋自有率與房價對照圖。
為什麼房屋自有率下降，
但是房價卻上升呢？

下圖是房價走勢與申請房貸數量的對照圖。
從2011到2014年底申請房貸數量並沒有太多變化，
但是房價卻上升；原因在於許多購買房屋的是「法人投資客」，
有很大的比例使用企業貸款或現金。

房市是否到頂，
有幾個重點可以觀察。
房屋可負擔指數是否趨近100；
房屋自有率是否處於歷史高點；
房貸申請數量是否處於高點；
房價年增率是否超過15%；
利率是否處於高點。
以上項目大都源自於信用是否能擴張的夠大，
讓大家都能夠輕鬆的貸款買房。
下圖是代表性建商TOLL BROTHERS的股價走勢，
2005年的各項數據都顯示房價走勢無法持續。