美國房產股進階操作戰法五步驟

週末正思考著如何著手介紹美國股市給讀者，
好巧不巧幾個好朋友打電話來詢問，
有關於新任台北市副市長張金鶚(媒體封房市空頭總司令)就任後，
對於台北市的房地產有什麼看法。
畢竟操作房地產的朋友都是金額比較大一些，
我也不敢發表什麼高見，
於是想了想這樣說：
「問台北房地產我可能不太確定，但是美國的房地產市場才正要開始。」

然後畢德歐夫與最熟悉美國房產股的Wade碰面，
我們認為美股現在的強勢多頭走高已讓人不敢大部位投入，
就算要買股票，一定也是酌量買進，
不可能消化大量資金，自然總報酬也會偏低。

但是投入美國房地產相關股票好處是，
他們除了與大盤會有相關聯之外，
最主要還是跟房產景氣有關，
反而與大盤的相對位階比較，似乎還值得投資。

我們從比台北天龍國更美的選股--美國房地產類股當中，
已經讓各位讀者認識了美國的前五大建商。
1. PulteGroup, Inc. (PHM)
2. D.R. Horton, Inc. (DHI)
3. Lennar Corporation (LEN)
4. NVR, Inc. (NVR)
5. Toll Brothers Inc. (TOL)
上一篇我們看過了PHM以及NVR兩家公司的一些財務數據，
接下來我們來比較一下這兩家公司的財務槓桿作法。(點圖放大)

顯然NVR如之前所說的，對於債務十分小心。
在2006到2008發生市場危機的時候，
這兩家公司的作法都差不多，
看到流動比率跟速動比率都提高了很多，採取現金為王的策略。
但詭弔的是在2009年之後PHM速動比又整個降了下來，
顯然短期資金的運作上出現了問題。

而反觀NVR到今年為止都還維持很高的流動速動比。(點圖放大)

讀者可以看到，路遙知馬力，雖然NVR作法保守，
長期下來卻取得了驚人的成績，12年來上漲了超過20倍，
至今股價仍然持續創新高，目前每股股價1030美金！
而表現最差的當然就是PHM了，最下面那條綠色的就是它。

第二名的TOL是目前團隊比較看好的，
12年來的年複合成長率大約是15%，
相信在接下來美國房產景氣明顯趨好的循環之下，
應該有一定的上漲空間。(點圖放大)

接下來我們來講述一下實際投資時的思考邏輯。
首先，我喜歡對自己提出一些問題，如下:

1. 如何判斷房市的多頭頂點？

目前我們可以確定美國房市處在多頭的初昇階段，
現在不是擔心房市會不會過熱，
因為房市在未來一定會過熱，過熱才有戲唱，這樣才有機會。
這也是為什麼畢德歐夫不斷提醒讀者，
這波美股頻創歷史新高，除非當日長紅200點以上，
要不然緩慢的墊高，越墊越高。
這就是泡泡還在努力的吹，參與或觀望，
但是絕對不要對抗它。

重點是要知道如何判斷房市已經過熱到一個再也熱不下去，氣力即將用盡的階段。
我認為房市在到達最後過熱的階段時一定會出現令人驚喜的漲勢，
而且一定是一個數年來最大漲幅的紀錄，
2006年初是房市反轉之前最樂觀的時期，
第一季全美平均房價漲幅到達了12.54%，
相信在某一些黃金地段應該可以出現20%以上的漲勢，
想必房屋持有者都是又驚又喜。

而當年的30年貸款利率則達到了4年來的歷史新高。
房價創下在多頭時期以來最大的跳升漲幅，
利率也升到多年來的歷史高點，這是很危險的警訊。
這個時候如果再配合其他總經數據的判讀，
譬如失業率，通膨數據，製造業數據等等，
就可以更精確的掌握多空轉折。

2.如果現在買進，可能的漲勢會持續多久？

好消息是，房市多空大約是6年以上才會轉換一次，
目前我們離美國房市要過熱還很遠，
讀者有足夠的時間來學習如何判讀。
房市的多頭絕對不會是一兩年，假設這次的多頭短到不可思議的三年，
那可能最快也要到2015年才會到達非常過熱的階段。
趨勢很難形成，一旦形成就不容易改變。
掌握了這個大方向，
我們就不會在未來的5年內對房市採取做空的危險行為；
巴菲特說，我們寧可大致對了，也不要精準的錯了。

3.距離歷史高點還有多遠？

其實在比台北天龍國更美的選股--美國房地產類股文章中，在公司背景的那張表格中，
我們列出了公司創下最高股價的時間，
其背後的思考邏輯就在這裡。
假設這一次的多頭是紮實有力的，對一家好公司來說，
突破之前的歷史高點通常不是問題，
很可惜的，像NVR這種硬底子的公司，
早就在年初達成這個目標了。

所以我們會假設TOL也可以突破歷史新高，
然後再計算如果這樣的話，獲利空間有多少，
讀者可以自行計算一下。
另外一個要注意的是，通常在有力的多頭環境下，
真正的瘋狂是在突破歷史新高之後才開始，
一則以喜，一則以憂，判讀出最後幾波的高潮，
然後提前離場不再回頭，是最難的。

4.如果下跌，市場的接手意願？在何處適合加碼？

假設今天買了，明天就跌了。那我們會思考，在現階段的環境下，
市場上藉由這次下跌進場接手的意願高不高？
之前已經分析過目前美國房市所處的趨勢位置了，
如果市場下跌的因素是一些非美國經濟的原因，
例如近年來層出不窮的歐債危機，
我們的主要策略會是擺在何處來進行加碼的動作。

5.要持有多久，何時離場？

在之前的篇文章中我特別貼出了個家公司的本益比歷史，如下
(點圖放大)

大家可以發現，和科技股不一樣的是，
在公司最賺錢的時候，反而是本益比最低的時候。
市場上對於景氣循環股有一句話，
「景氣循環股，要買在高本益比，賣在低本益比。」就是這個道理。
由此來做一個直觀的判斷的話，
例如觀察2005年(當年是大家紛紛創下股價新高的時候)，
本益比在8左右似乎是一個離場的時機。
由此可推斷，在接下來幾年的建商財報中，
我們理應看到建商獲利呈現強勁的成長，
這樣才可以把本益比不斷拉低，這樣理解之後，
我們就不會因為在多頭的最後幾年，
看到建商大賺，然後本益比很低，犯下了以為撿到便宜貨而買進的錯誤。

而所謂離場就是離場了，是指短期幾年內不會再碰房市了，
不過我們相信這還要很久之後才會發生。

這次講到了一些實際操作上的邏輯思考方式，
房地產類股是很適合做大波段的操作，
大方向看對了，其實相對風險不大。

只是相較於大眾比較熟悉的科技類股來說，
屬性相差很多，這點必須要有所體認才好。
房地產的發展其實可以衍伸出很多其他相關類股的投資，
例如家電，裝潢，建材等等。

最後，其實講一句悄悄話，裝潢家電等類股，在美國的消費習慣中，
我們現在已經把眼光放在今年感恩節的消費旺季了(十一月)，
過去兩年的感恩節銷售紀錄都很差，基期相對很低，
加上從年初以來景氣持續改善，估計今年底應該很有看頭才是...

台北天龍國房市不敗神話是否會因為張金鶚的就任就此停歇？我們不得而知，但是相對於台北天龍國，美國的房市似乎對於投資人而言是一個不錯的選擇，全世界最大的經濟體，行情走起來絕對不是區區一兩個月而已。前進美股市場，擁抱美元財富，心動嗎？那就去吧！你要成為贏家的！